Закон о площади доли с изменениями 2024 года
Под занавес весенней сессии Госдума рассматривает закон, который может серьезно изменить оборот жилья в России. С 1 сентября 2024 года квартиры и дома будет запрещено дробить на доли менее 6 кв.
метров, а суды смогут отступать от раздела имущества 50 на 50 между разводящимися супругами, если один из них втайне от второго продал за бесценок часть общих активов.
Квадратные метры раздора
Споры из-за недвижимости не редкость, достаточно посмотреть расписание любого суда. Ее делят при разводе, за нее спорят наследники, за нее борются очередники.
Некоторые годами пытаются вселиться в принадлежащее им наряду с другими сособственниками жилище, другие столько же защищают свое право жить без соседей. Кто-то ежедневно противостоит так называемым черным риелторам, которые «профессионально» создают невыносимые условия для собственников, вынуждая их продать квадратные метры за бесценок.
Порой покоя и сна собственников лишают те, кому в жилье принадлежат незначительные доли, буквально по 10–20 кв. сантиметров.
На кусочки право собственности может разлететься по множеству законных причин. Например, в результате раздела между наследниками.
«Все большее распространение получают небольшие студии площадью 25–30 кв. метров.
При наследовании студии 30 кв. метров шестью наследниками (родители наследодателя, его супруг и трое несовершеннолетних детей) их доля в праве собственности на квартиру может составлять 5 кв.
метров», – моделирует ситуацию адвокат, юрист BGP Litigation Анастасия Прокопова.
Микродоли могут возникнуть и в результате использования при покупке жилья материнского капитала, размер которого учитывается при расчете долей родителей и детей в квартире. Они вовсе не должны быть равными, а могут рассчитываться из «веса» маткапитала в общей стоимости недвижимости, объясняют юристы.
«Микродоли могут появляться и при разделе общего имущества супругов в судебном порядке, если одна из сторон докажет, что большая часть имущества была приобретена на средства, полученные до брака. Например, была продана квартира, принадлежащая одному из супругов до брака, добавили общие сбережения и купили квартиру дороже», – объясняет адвокат юридической группы «Яковлев и партнеры» Евгения Рыжкова.
Сложность в том, что независимо от размера доли человек имеет право проживать в квартире, пользоваться ванной, туалетом, кухней. И потому наиболее ожесточенные споры разворачиваются как раз вокруг вселения в жилье владельца нескольких квадратных метров, а то и сантиметров.
Судебная практика складывается противоречиво, говорит Анастасия Прокопова. Одни суды полагают возможным вселить собственника в силу принципа неприкосновенности права собственности.
По их мнению, закон не предусматривает возможность лишения другого совладельца права на долю с выплатой ему компенсации, если только он сам не заявил требование о выделении своей доли.
Но все чаще суды отказывают во вселении собственникам с незначительной долей, обращая их внимание на возможность получить денежную компенсацию, признает Анастасия Прокопова. Верховный суд РФ в 2016 году заявил, что совладелец не просто должен доказать реальную заинтересованность в использовании доли, но его интерес должен быть соизмерим с неудобствами, которые получат другие собственники.
Кроме того, суды в последнее время часто отказывают во вселении на микродоли и даже на значительные доли, если будет установлено, что человек, «будучи профессиональным инвестором», купил ее не для проживания, а «в целях инвестирования», рассказывает советник Федеральной палаты адвокатов (ФПА) РФ Ольга Власова. По ее словам, речь идет о так называемых серых риелторах, которые приобретают доли в жилых объектах с целью дальнейшей перепродажи второму сособственнику по завышенной цене либо понуждения к продаже их долей по невыгодной цене.
к содержанию ↑Изначальные предложения депутатов
Несколько лет назад депутаты озвучили ряд предложений, которые, по их мнению, поспособствовали бы снижению конфликтности в сфере недвижимости. Изначально они были оформлены двумя законопроектами.
Первый из них предлагал запретить вселять в жилое помещение лиц (за исключением супругов, детей и родителей), если на каждого проживающего будет приходиться менее учетной нормы жилья. Такая норма в каждом регионе своя, например, в Москве – 10 кв.
метров, а в Санкт-Петербурге – 9. Как следствие, собственникам жилья запрещалось делить его на доли, не позволяющие владельцу вселиться на свои квадратные метры.
Второй уточнял правила раздела имущества. Среди прочего устанавливались новые правила для раздела активов, которые поделить невозможно вовсе либо которые обесценятся в результате этого процесса, например, компании или доли в бизнесе.
Проект предлагал оставлять такие активы тому супругу, который ими единолично или преимущественно управлял, пользовался. Но взамен он должен выплатить второму супругу компенсацию, а до момента полной расплаты ограничивался в праве реализовать актив.
к содержанию ↑Микродоли под запретом?
В доработанный документ попали не все звучавшие ранее предложения, а часть из них серьезно трансформировалась. Он устанавливает новые правила лишь для гражданского оборота жилья, права собственности на него, но ничего не говорит про право пользования им.
Так, Жилищный кодекс РФ с 1 сентября 2024 года будет запрещать дробить жилье на доли менее 6 кв. метров, что, как правило, меньше учетной нормы. Важно отметить, что указана общая площадь, а не жилая, и раздел «однушки» в 33 кв. метра между пятью собственниками будет считаться легальным.
Предусмотрены исключения. Ограничения на доли не будут распространяться на ситуации, когда недвижимость делится между наследниками, в результате приватизации или при использовании материнского капитала.
Обратной силы нормы иметь не будут, и уже существующие микродоли под запрет не подпадут, их по-прежнему можно будет продавать, покупать, наследовать и т.д.
Юристы считают, что озвученные изменения не позволят искоренить большинство проблем, связанных с дроблением собственности на жилье. Дело в том, что запрет на дробление не распространяется на такие типичные основания возникновения долевой собственности, как наследование, приватизация и приобретение недвижимости с использованием средств маткапитала, говорит адвокат ProLegals Максим Лухманов.
Ольга Власова недоумевает, почему в качестве определения границы микродоли были выбраны именно 6 кв. метров. По ее мнению, «было бы разумнее в этой части ориентироваться» на учетную норму.
Однако все же это первый шаг к решению существующих проблем. «Предлагаемые изменения – серьезный шаг в борьбе с «черными риелторами», с «резиновыми» квартирами, с ситуациями, когда право – скорее обременение, нежели благо.
Схемы захвата жилья квартирными рейдерами могут меняться, но реализуются они в основном благодаря возможности неограниченного дробления долей в праве собственности на жилье», – говорит адвокат из конторы «Бородин и партнеры» Ольга Туренко.
к содержанию ↑Новые правила раздела недвижимости при разводе
Кроме того, депутаты внесли коррективы в Семейный кодекс, затрагивающие судьбу недвижимости при разделе имущества. Если один из супругов втайне от другого отчуждал на невыгодных условиях общее имущество, то суд сможет увеличить долю пострадавшего супруга, уменьшив долю недобросовестного.
При этом оспаривать спорные сделки не придется. Аналогично суд сможет поступить, если жена или муж совершали «недобросовестные действия, которые привели к уменьшению общего имущества».
«Новые правила раздела имущества супругов исключают необходимость предварительного признания сделки недействительной и уменьшают судебные издержки», – объясняет адвокат Евгения Рыжкова.
И сейчас суды могут отступать от правила равного раздела имущества, если один из супругов «расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи». Документ уточняет действующие правила.
Появляется критерий, с помощью которого можно определить, является ли супруг недобросовестным, – уменьшение общего имущества супругов, объясняет Анастасия Прокопова.
Еще одна новелла: для отмены сделки с активами, в том числе и недвижимостью, для совершения которой необходимо нотариальное согласие супруги, потребуется доказать, что покупатель знал или должен был знать об отсутствии такого согласия. Сейчас такие сделки могут быть признаны недействительными независимо от добросовестности контрагента по сделке, объясняет адвокат Максим Лухманов.
По его словам, поскольку в огромном числе случаев речь идет о сделках с единственным жильем, то законодатель с самой первой редакции Семейного кодекса отступал в этой области от идеи защиты добросовестных покупателей в пользу защиты интересов семьи и конституционного права потерпевшего супруга и несовершеннолетних детей на жилище. Новое регулирование, считает он, может повлечь риск утраты множеством семей своих единственных жилых помещений в связи с расточительством или обманом со стороны одного из супругов.
«Безусловно, новая редакция снимет часть злоупотреблений с супружеской недвижимостью, однако я оцениваю эту поправку отрицательно, поскольку законодатель снова забивает гвозди микроскопом вместо выработки нюансированных решений и мягкой корректировки судебной практики», – отмечает Максим Лухманов.
к содержанию ↑Закон о запрете микродолей в квартирах
В конце июня 2024 года Госдума в третьем чтении приняла закон, который СМИ тут же окрестили законом о микродолях. По мнению некоторых комментаторов, этот нормативный акт раз и навсегда решит проблему захвата квартир с помощью минидолей в праве общедолевой собственности на жилые помещения. Но как раз от этого новый закон не защищает.
Краткая предыстория закона
Запрет на создание микродолей
Часть 1(1) статьи 30 ЖК РФ, принятая 26 июня 2020 года Думой в третьем чтении, запрещает единоличному собственнику жилища выделять доли в праве собственности на помещение, а владельцу доли делить долю, если в результате этих сделок площадь помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников, составит менее 6 квадратных метров общей площади жилья на каждого сособственника. Сделки, заключенные с нарушением этих правил, считаются ничтожными.
Собственно говоря, это и есть вся новелла. Однако она вызывает ряд вопросов. Рассмотрим их подробно.
Проблема членов семьи единственного собственника
Граждане владеют жильем единолично либо на праве общей собственности (долевой или совместной) (ст. 244 ГК РФ). Это аксиома.
Соответственно и ч.1 (1) ст. 30 ЖК РФ говорит о двух субъектах, владеющих жильем: собственнике жилого помещения и обладателе доли в праве общей собственности.
Вместе с единоличным собственником с ним могут жить «члены семьи собственника» (ст. 31 ЖК РФ), а с владельцем доли — другие участники долевой собственности.
Запрещая единоличному собственнику «совершать действия, влекущие возникновение долей в праве собственности на это помещение», новелла подчёркивает, что в результате такого раздела на сособственников не может приходиться менее 6 кв. метров.
Немаловажный нюанс: ч.1 (1) ст. 30 ЖК РФ вообще не упоминает про членов семьи собственника (или о гражданах, зарегистрированных и проживающих в помещении).
И здесь может возникнуть коллизия.
Например, в «маломерке» площадью 24 кв.м. живет семья из трех человек.
Квартира принадлежит супругу. Жена и дочь в соответствии со статьей 31 ЖК РФ считаются членами семьи собственника, но не собственниками.
Муж перевозит из деревни родителей, оформляет с ними помещение в общую собственность, а затем определяет доли сособственников (реальный случай). В результате площадь квартиры, приходящаяся на долю каждого участника долевой собственности, составляет около 8 кв.
метров. Вроде нормально.
Однако вместе с членами семьи первоначального собственника на долю каждого проживающего приходится уже по 4,8 кв. метра.
Хотя, если уж быть до конца честным, то после переезда родителей муж вместе с женой и взрослой дочерью переселился к теще в ее 3 комнатную служебную квартиру. И обратились они к адвокату не по поводу микродолей, а в связи с приватизацией служебного жилья тещи.
Однако это не меняет того факта, что при стечении обстоятельств члены семьи единственного собственника могут попасть в тяжелую жизненную ситуацию. А новелла не учитывает их интересы.
Или почти не учитывает. Хотя законодатели и утверждают, что норма направлена, в том числе, и на борьбу с «резиновыми» квартирами.
Но это далеко не так. Размер доли никак не связан с количеством зарегистрированных в помещении граждан.
Эта норма сработает, только если каждый зарегистрированный в квартире субъект получит микродолю. Но это уже из сферы фантастики.
Какой собственник «резиновой квартиры», находящийся в здравом уме и твёрдой памяти будет оформлять на каждого жильца микродолю?
Запрет на сделки с долями
Этот запрет также вызывает неподдельный интерес. По закону собственник доли может продать или разделить только свою долю.
С долями других владельцев он не вправе совершать каких-либо действий без их прямого согласия или доверенности. Поэтому, если другие совладельцы откажутся совершать сделку со своими долями, то их размер ну никак не уменьшится.
Однако формулировка ч.1(1) ст. 30 ЖК РФ смело предполагает, что в результате действий обладателя доли, «влекущих разделение этой доли в праве общей собственности», волшебным образом уменьшатся еще и доли других участников долевой собственности.
Это каким же образом? Без согласия совладельцев подобного результата можно достичь только подделкой документов и мошенничеством. Но такие действия сами по себе приводят к ничтожности сделки.
И не надо говорить, что в статье речь идет только о долях, появившихся в результате раздела доли продавца. Ч 1(1) ст.
30 ЖК РФ прямо говорит о всей «площади жилого помещения, приходящейся на долю каждого из сособственников». Подчеркиваю — каждого, а не новых.
Вызывает легкое недоумение и запрет на раздел общей собственности на доли, когда на одного сособственника будет приходиться менее 6 кв. метров.
Например, семья проживает в «маломерке», где на каждого субъекта приходится по 5 кв. метров.
Квартира принадлежит одному из супругов. Новую квартиру купить не могут, а ипотеку «не поднимут».
В какой-то момент, владелец решает оформить квартиру в общую собственность и определить долю каждого из домочадцев. Однако он этого сделать не сможет.
Ведь ч.1(1) ст. 30 ЖК РФ определяет, что «положения настоящей части не применяются при возникновении права общей долевой собственности на жилое помещение в силу закона, в том числе в результате наследования по любому из оснований, а также в случаях приватизации жилых помещений».
Получается, что владелец жилья должен помереть, чтобы его родственники стали счастливыми обладателями микродолей. Да ну, бред какой-то.
Выводы
Еще в 2013 году в Определении № 4 — КГ13 — 32 Верховный Суд РФ высказал мнение по поводу микродолей. Если перефразировать цитату из этого Определения, то ВС РФ заявил, что микродоля не является самостоятельным объектом жилищных отношений, ее невозможно выделить в натуре, а потому у собственника отсутствует реальная возможность использовать эту долю для проживания в квартире.
Если же обратиться к материалам СМИ, то можно прийти к выводу, что в обществе действительно существует запрос на законодательный запрет микродолей. Однако он касается незаконной деятельности «профессиональных соседей» и мошенников, которые, приобретя микродолю, превращают жизнь собственников в ад, вынуждая последних отказаться от жилья.
В то же время принятый Госдумой 26.06.2022 года закон не в полной мере отвечает этому запросу. Данный нормативный акт не запрещает субъекту приобретать микродолю и не обязывает (как предлагают некоторые юристы) утверждать подобные сделки в судебном порядке.
Следовательно, квартирные мошенники могут продолжать «кошмарить» собственников, купив «квадратный метр» на законном основании. Впрочем, как показывает практика, правоохранительные органы все чаще доводят подобные дела до суда, и мошенники и вымогатели получают по 7 — 10 лет лишения свободы.
Однако это слабое утешение для потерпевших.
Что же касается закона «о запрете микродолей», то его главная задача не защитить собственников от мошенников, а не допустить появления на рынке недвижимости жилья, право общей собственности которого целиком состоит из одних микродолей. Ведь в этом случае участие помещения в гражданском обороте серьезно ограничивается.
С этой точки зрения новый закон отдаленно напоминает принцип майората, господствовавший в Европе 500 — 600 лет назад. Средневековые нормы (в России это закон о единонаследии Петра I от 1714 года) запрещали делить поместья между наследниками и требовали передать его одному субъекту, чтобы постоянный раздел имений не дробил их на множество участков, которые постепенно становились убыточными и закладывались за долги.
Так что все новое — это хорошо забытое старое. Если от этого кому-то станет легче.
Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости». Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции
Новости рынка недвижимости, дайджест прессы, аналитические обзоры, прогнозы, комментарии экспертов, индексы цен и другая полезная информация о недвижимости каждое утро в Вашем почтовом ящике
Семейные и жилищные поправки – для супругов и собственников жилья
С сентября 2024 г. новый закон закрепит годичный срок для оспаривания продажи общего имущества супругов. К тому же в случае развода появится больше поводов для раздела совместно нажитого имущества между мужем и женой не поровну. А еще запретят сделки, в результате которых сособственникам будет принадлежать менее 6 кв. м жилого помещения
1 сентября 2024 г. начнут действовать изменения, внесенные в Семейный и Жилищный кодексы 1 . О них точно надо знать супругам, собственникам жилых помещений и тем, кто может получить жилье в собственность.
к содержанию ↑Каждому сособственнику жилья – по 6 «квадратов» и не меньше
C сентября собственник жилого помещения не сможет совершить действия, в результате которых каждому сособственнику будет принадлежать менее 6 кв. м такого жилья. Это правило будет закреплено в ст. 30 Жилищного кодекса РФ, которая регулирует права и обязанности собственников.
. Если вы согласились на нее под влиянием обмана, угроз, насилия либо совершили ее, чтобы только создать видимость или замаскировать другую сделку. И это далеко не полный перечень случаев признания сделок недействительными
К примеру, вы и ваш брат унаследовали от родителей однокомнатную квартиру площадью 30 кв. м.
Каждому досталось по 15 кв. м.
У вас трое детей, которым вы хотите подарить доставшуюся вам половину квартиры – каждому по 5 кв. м.
Ваш брат не против – он сам хочет поступить так же. Жить там дети вряд ли захотят при таком-то количестве людей.
Зато от продажи квартиры все смогут получить свою копейку. Сейчас это возможно.
Но уже в сентябре такой подарок сделать детям не получится. Ведь по закону у каждого сособственника должно будет оказаться не менее 6 кв.
м жилого помещения.
Однако это правило не будет распространяться на приватизацию, наследование и покупку недвижимости на средства материнского капитала. Так что дарение отпадает, а вот завещать по 5 кв. м или даже меньше вы сможете.
Сделка, в результате которой у каждого сособственника будет менее 6 кв. м, станет считаться ничтожной.
Что это значит? Заключить такую сделку, конечно, можно. И даже есть небольшая вероятность, что Росреестр ее пропустит.
Но она будет являться незаконной с момента ее совершения. Для этого даже не понадобится признания ее таковой судом.
А раз сделка незаконная, то и юридические последствия она не влечет. По иску заинтересованного лица суд укажет на ее недействительность, и каждая из сторон обязана будет возвратить другой все полученное по этой сделке.
Как думаете, какой прок от нового положения закона? Что ж, конфликтующие собственники теперь не смогут «резинить» права на имущество. У должников и нерадивых экс-супругов также не получится эти права размыть, т.е. кредиторы и бывшие мужья и жены теперь защищены от такой участи.
к содержанию ↑Меньше времени на оспаривание сделки по продаже общего имущества супругов
В сентябре изменится п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ. Эта статья о владении, пользовании и распоряжении общим имуществом супругов.
Если супруги переезжают в другую страну, планируют развод или передачу имущества преемникам, брачный договор может существенно упростить жизнь. Но до его заключения надо разобраться, какие условия об имуществе, правах и обязанностях супругов в него можно включить, а какие – нет
Закон говорит, что когда один супруг распоряжается общим имуществом, то согласие второго предполагается. Но давайте представим, что вы хотите продать квартиру, приобретенную в браке.
Покупатель и Росреестр потребуют представить нотариальное согласие вашего супруга на продажу недвижимости. Подойдет и брачный договор, где указано, что квартира является вашей личной собственностью.
Если один из этих документов не представить, человек может отказаться от покупки. И даже если он согласится, Росреестр наверняка откажет в регистрации сделки.
Нотариальное согласие – это документ, в котором один супруг соглашается на продажу вторым супругом имущества на определенных условиях. Оформляется такая бумага у нотариуса при личном присутствии супруга, который дает свое согласие.
Раньше некоторые суды считали сделки по продаже имущества в отсутствие такого согласия ничтожными (п. 2 ст. 168 ГК РФ). По этим сделкам срок исковой давности составляет три года с момента, когда заинтересованное лицо узнало или должно было узнать о продаже. То есть пока этот срок не истек, супруг мог обратиться в суд за защитой своих прав.
Однако уже осенью такие сделки считать ничтожными будет однозначно нельзя. Закон закрепит их оспоримость (ст. 173.1 ГК РФ). Это значит, что у супруга будет всего год на обращение в суд с иском о признании сделки недействительной. Год отсчитывается с момента, когда он узнал или должен был узнать о продаже имущества.
Причем супругу-истцу придется доказывать два обстоятельства: 1) покупатель знал или должен был знать, что требовалось согласие второго супруга на продажу имущества; 2) сделка причинила ущерб супругу-истцу – например, имущество было продано по заниженной стоимости, либо деньги от продажи не попали в семейную копилку, либо при разделе совместно нажитого имущества стоимость проданного имущества не была учтена, и супруг-истец недополучил деньги после развода.
к содержанию ↑Станет проще обойти правило о разделе общего имущества супругов пополам
В сентябре изменится п. 2 ст. 39 Семейного кодекса РФ. В этой статье речь идет об определении долей при разделе общего имущества супругов.
Вы тоже думаете, что для решения семейных вопросов привлекать юристов необязательно? Тогда посмотрите на последствия: вовлечение детей в конфликт и нехватка денег на их содержание, утрата имущества и развал бизнеса.
Основное правило: при разделе совместно нажитого имущества доли супругов признаются равными. Например, независимо от того, на кого зарегистрирована приобретенная в браке квартира, при разводе каждый из супругов вправе претендовать на 1/2 доли в праве собственности на нее. То есть каждому полагается по половине.
Сейчас при рассмотрении спора о разделе общего имущества суд вправе отойти от такого равенства, если один из супругов действовал в ущерб интересам семьи. Например, он тратил на свои нужды совместно накопленные деньги или взял кредит на свой бизнес, а семье не досталось ни рубля.
С сентября суд сможет не применять правило о равенстве долей супругов и тогда, когда сделка совершена без согласия второго супруга или на невыгодных условиях. Например, муж, предвидя развод, побыстрее продал автомобиль по цене, которая существенно ниже рыночной.
Сейчас суд решит, что деньги от продажи авто поступили в семейный бюджет, и разделит все имущество между супругами пополам. Однако если спор будет рассматриваться осенью, суд сможет не только принять довод жены о том, что сделка совершена на заведомо невыгодных условиях, но и отойти от правила о равенстве долей супругов при разделе имущества.
А значит, у жены останется больше имущества, чем у мужа.
Судебный процесс это не ускорит. Но, согласитесь, справедливость ценнее, чем рассмотрение спора в короткие сроки.
1 Федеральный закон от 14 июля 2024 г. № 310-ФЗ «О внесении изменений в Семейный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Минимальная доля в квартире: новый закон
Доля в квартире согласно новому закону теперь может быть реализована только в том случае, если ее метраж соответствует установленной норме. Если ранее допускалось продать даже полметра, то теперь подобным образом действовать не получится.
Что касается порядка самой процедуры реализации, здесь алгоритм действий практически не претерпел изменений – процесс по-прежнему обладает рядом тонкостей, в основном затрагивающих момент получения согласия на сделку от остальных собственников помещения.
к содержанию ↑Закон о продаже доли в недвижимости
До недавнего времени практика реализации небольших долей в квартире была весьма распространена, что обычно выражалось в продаже настолько маленьких частей жилплощади, что проживать на них не представлялось возможным. Однако долевая собственность на жилище так или иначе возникала, к тому же можно было без проблем прописаться.
Возможность проведения подобных сделок повлекла за собой образование ряда мошеннических схем, в частности, связанных с приобретением нескольких небольших долей в одном помещении с целью дальнейшего выживания его реальных собственников. Словом, результатом разрешения продажи микродолей выступили многочисленные аферы и обманы обычных граждан.
К тому же покупка части квартиры значительно упрощала регистрацию и поиск места труда для приезжих, следствием чего выступил приток мигрантов. Причем последние нередко проживали в одной квартире целыми десятками.
Перечисленные причины привели к созданию законопроекта о запрете отчуждения микродолей, поступившего на рассмотрение еще в декабре 2017 года. А вот уже в июне новый закон о продаже доли в квартире был одобрен.
Суть проекта заключается в следующих основных моментах:
- Доля в общей собственности на квартиру может быть образована и отчуждена только в том случае, если ее итоговый размер позволит владельцу вселиться в помещение и проживать в нем со всеми удобствами. Проще говоря, на законодательном уровне установлена учетная норма в виде фиксированного значения метража. И вот если реализуемая доля меньше этой нормы – сделку продажи провести не получится.
- Значение нормы устанавливается отдельно властями каждого региона РФ. Предположительно размер варьируется от 8 до 15 кв. м на одного человека. Например, в Москве норма составляет 10 кв. м. Если доля, предназначенная к продаже, составляет меньше указанного значения – продать часть жилья не удастся ни при каких обстоятельствах.
Также предполагается, что регистрация проживающих в квартире не может быть проведена, если на каждого из них приходится доля в размере, не достигающим порога учетной нормы помещения. То есть, если даже доля куплена, ее владелец не сможет проживать в квартире, потому как размер приобретенной части слишком мал и не отвечает нормам.
Исключение – родственники хозяина квартиры и в целом члены семьи (супруги, родители, дети, дяди, братья и так далее). Однако этот момент еще остается под вопросом.
Важно уточнить, что положения законопроекта касаются лишь ситуаций отчуждения долей посредством реализации. Правило учетной нормы не распространяется на случаи, когда право на часть жилища возникает вследствие приватизации, раздела имущества между супругами, наследования либо иного законного права.
к содержанию ↑Порядок продажи доли в жилом помещении
Собственник доли в жилом помещении, намеревающийся продать таковую, должен понимать – провести подобную сделку без согласия остальных владельцев не получится. Вдобавок в этом случае на первый план выступает преимущественное право прочих собственников, предполагающее выкуп реализуемой доли.
Такая практика особенно актуальна для коммунальных квартир.
А вот когда владельцы отказываются приобрести предложенную им часть жилища, ее допускается реализовать на рынке недвижимости. Причем такой отказ либо, наоборот, выражение согласия на продажу, требуется зафиксировать в письменной форме.
Лишь после этого соглашение о реализации доли будет заверено нотариусом. Кстати, участие последнего теперь также обязательно.
Если же говорить более подробно о том, как продать долю в квартире, обычно порядок действий включает такие этапы:
- . Обычно при долевой собственности не указывается, какая именно часть принадлежит каждому совладельцу. В документах значение выражается в виде дроби, например, 1/3 от площади объекта. Соответственно перед продажей потребуется выделить долю, иначе говоря, определить, какой именно участок квартиры пойдет на продажу. Этот вопрос решается только при участии всех совладельцев и по обоюдному согласию, потому как использование жилья третьим лицом не должно нарушать их интересов. В ином случае, части распределяются через обращение в судебные органы.
- Оценка стоимости доли. Допускается привлекать сторонних экспертов, но лишь при наличии у них сертификата на деятельность. Итоговое заключение оформляется в виде соответствующего акта, заверенного подписью специалиста и с указанием даты проведения процедуры.
- Уведомление в письменной форме остальных собственников о продаже собственной доли в квартире. Бумага должна содержать цену и условия сделки. Если в качестве покупателя выступает сразу несколько совладельцев, продавец может выбрать среди них наиболее подходящего. Однако, если в течение месяца другие собственники не изъявляют желания приобрести реализуемую часть – долю допускается продать третьим лицам. Если же отказ от приобретения части жилища поступил от всех прочих собственников единовременно, допускается приступить к продаже ранее 30 дней с момента направления последним извещения о намерениях реализовать долю.
- Поиск покупателя. Здесь все происходит стандартным способом через подачу объявления в СМИ, размещения текста о реализации доли на площадках в интернете.
- Заключение договора между приобретателем и продавцом, и обязательное заверение бумаги у сотрудника нотариата. Последний проверит грамотность составленного соглашения, а также изучит правомерность текущей сделки, и лишь после этого заверит документ печатью и подписью.
- Регистрация прав на долю в квартире, перешедших к новому владельцу с целью получения соответствующей справки и коррекции сведений в единой базе ЕГРН.
Но следует понимать, что мало кто захочет проживать на одной территории с незнакомым человеком, поэтому не исключено, что совладельцы начнут препятствовать продаже доли, при этом не изъявляя желания ее выкупить. К этому стоит быть готовым заранее, потому как такие споры решаются только через судебные органы.
Решение последних выступает основанием для проведения сделки по продаже доли в жилом объекте без согласия прочих совладельцев.
Согласно нововведениям, теперь реализовать долю в квартире допускается только в том случае, если ее размер составляет не менее допустимой нормы. Диапазон последней расположен в пределах от 8 до 15 кв.
м на одного человека. Окончательное значение устанавливается властями субъекта РФ.
В остальном же порядок продажи изменений не претерпел. Единственное, что также стало обязанностью – фиксация сделки и договора у нотариального работника.
К тому же, не стоит забывать, что осуществить отчуждение доли допускается только с разрешения остальных собственников. В ином случае, вопрос требует рассмотрения в суде.
Микродоли запретили: что это значит и как отразится на владельцах жилья?
14 июля текущего года Владимир Путин подписал закон, запрещающий дробление квартир на доли меньше 6 м2. Как изменения будут проходить на практике, и что это значит для россиян? Давайте разбираться.
Оглавление
Какие изменения ждут россиян?
О проекте задумались еще в ноябре 2019 года, и изначально речи о микродолях не было: упор был на семейное законодательство. В течение следующих лет проект видоизменялся, проходил чтения, но дальше этого дело не шло. В 2024 году проект был одобрен.
До настоящего времени российские законы никак не ограничивали размер доли в жилом помещении, которая могла бы находиться в личной собственности. Поэтому в объявлениях нередко встречались записи вроде «Продам 1/10/20/100 долю в квартире». Закон не возбранял, покупатели находились, проблемы начинались позднее.
Обычно такие минимальные доли появлялись при использовании материнского капитала, раздела имущества или вследствие наследования. Подобная недвижимость могла привлечь только тех граждан, которым нужна прописка (чаще московская). Как результат – распространение такого явления, как «резиновые» квартиры.
Нередко микродоли становились мечтой мошенников. По всем законам обладатель любого размера доли в квартире может пользоваться общей зоной: ванной комнатой, кухней, прихожей, туалетом.
Такие люди, иначе называемые черными агентами, специально заселяются в квартиру и превращают жизнь других жильцов в кошмар, делая все, чтобы они по «доброй» воле съехали в другое место.
Согласно Гражданскому кодексу (до внесения правок) владелец любой доли мог отдать ее в залог, продать, завещать, подарить. Ему не нужно согласие иных владельцев на прописку (даже если его собственная доля составляет не больше 4 м 2 ).
При этом остальные жильцы не могли возражать или не пускать «мошенника» в квартиру: последний просто подает иск с требованием (законным) о вселении в квартиру, долей в которой он обладает. В редких случаях иск мог быть неудовлетворен, но и тогда остальные владельцы квартиры должны ежемесячно выплачивать заявителю определенную сумму за пользование его долей.
Заставить владельца минимальной доли продать ее другим собственникам нельзя, но можно доказать, что она незначительна, не может быть выведена, не представляет интерес для собственника. В этом случае согласие владельца микродоли не нужно.
Но поскольку причины достаточно субъективны, доказать их бывает непросто. На практике видно, что незначительная доля – та, которую вывести нельзя.
Например, вместо 3 м 2 в квартире владельцу физически не могут предоставить никакое другое жилье. Доказать незаинтересованность владельца в квартире тоже нелегко, но возможно: у него есть иное жилье, он не живет на этой территории, не несет никаких расходов.
Новый закон вносит изменения в
Жилищный кодекс РФ (статья 30)
Предельно допустимый минимум – 6 м 2 . Все сделки, которые нарушают это правило, можно считать недействительными. Под категорию «исключение» попадают случаи, когда недвижимость делится на меньшие доли при:
· покупке при помощи материнского капитала. Нередко у семьи не хватает денег на приобретение большой квартиры в столице. Поэтому при наделении долями каждого члена семьи доля может быть меньше установленной в данном случае;
· передаче по наследству. Если малометражную квартиру поделить поровну между всеми наследниками, площадь может быть меньше назначенной доли;
Семейный кодекс РФ
Закон направлен и на изменения в пункте о разделе имущества. Благодаря новым правкам, суд может менять соотношение долей каждого из супругов в общем имуществе.
Причиной тому – неправомерные действия одного из супругов в отношении общего имущества. Например, жена без согласия мужа продала квартиру.
Доказывать, что сделка недействительна, необязательна. Главное доказать, что супруг был против продажи.
И тогда квартира будет поделена не по принципу 50/50, а в ином процентном соотношении.
к содержанию ↑Как быть с существующими сделками?
Изменения касаются только правоотношений, которые наступают с 1 сентября. С существующими долями можно совершать любые сделки. С начала осени владельцы все также смогут быть хозяевами имеющихся долей, но продавать их или распоряжаться ими иначе они уже не смогут.
Есть и вопрос, на который пока никто не дает ответа: что делать с микродолями тем, кто уже владеет ими на законных основаниях. Большинство юристов считает, что подобные нововведения не совсем справедливы, и скорее всего, будут новые правки.
Это может быть совместная продажа долей в пользу единого покупателя или другой подобный механизм. Пока что владельцы микродолей могут только попытаться признать свою долю недействительной и потребовать за нее компенсацию: для этого стоит ссылаться на статью 252 ГК РФ.
Следующая
